Đầu tư đất dịch vụ: Canh bạc với rủi ro!

Vài năm trở lại đây, trào lưu đầu tư đất dịch vụ tại một số vùng quanh khu vực Hà Nội khiến nhiều người trở nên giàu có, nhưng cũng khiến nhiều người mất cả gia tài. Vì tham lợi nhuận trước mắt mà không hiếm “thượng đế" đã trắng tay.

Đất dịch vụ là gì?

Đất dịch vụ có 2 loại: Đất dịch vụ đấu thầu ở các khu vực công cộng như chợ, bến xe và đất dịch vụ 10% được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án. Cụ thể, trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp phục vụ dự án, nông dân bị mất đất canh tác và ảnh hưởng đến nghề nghiệp truyền thống. Để hỗ trợ cho dân, các tỉnh đã có chính sách hỗ trợ bằng đền bù, đào tạo nghề và phân đất dịch vụ với diện tích bằng 10% đất nông nghiệp bị thu hồi tuỳ qui định cụ thể của mỗi địa phương.

Như vậy, có rất nhiều điểm hạn chế khi đầu tư, mua bán đất dịch vụ, đặc biệt là tiến độ triển khai dự án sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới việc đền bù, giải tỏa. Thêm nữa, pháp lý của thửa đất cũng có nhiều vấn đề phải bàn tới, chẳng hạn, nếu giấy chuyển nhượng đất không xác nhận của địa phương thì thửa đất đó sẽ được cấp sổ đỏ.

Sau khi sát nhập Tỉnh Hà Tây (cũ) và huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) thì phong trào mua bán đất dịch vụ trở nên phổ biến mặc dù chủ yếu là bằng giấy tờ viết tay.

Vị trí đẹp, diện tích đất nhỏ và giá cả rẻ hơn rất nhiều, đất dự án là một trong những điểm thu hút nhiều nhà đầu tư đổ xô đi mua đất dịch vụ. Các nhà đầu tư khi mua đất dịch vụ thường có xu hướng đi tắt đón đầu, họ cho rằng khi hạ tầng xong xuôi thì các lô đất này sẽ được cấp sổ đỏ. Nhưng hiện nay nhà nước chưa có khung pháp lý nào quy định cụ thể việc cho phép mua bán đất dịch vụ, việc mua bán chủ yếu diễn ra giữa 2 bên là bên có đất và bên có nhu cầu mua.

Mua bán đất dịch vụ khá phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi tính pháp lý của các lô đất tại nhiều khu vực chưa rõ ràng. Hầu hết các hộ dân chỉ có phiếu thu tiền đóng phần trăm làm cơ sở hạ tầng và giấy chứng nhận xã về quyền được phân đất dịch vụ.

Nguy cơ trắng tay

“Cơn lốc” đầu tư đất dịch vụ đã giảm đi so với thời điểm trước khi Hà Tây sát nhập vào Hà Nội, nhưng mua bán loại hình này vẫn rất thu hút người mua. Giới đầu cơ vẫn không ngừng săn lùng những khu vực tiềm năng để đổ tiền vào.

Tại một số “điểm nóng” như  Quốc Oai, Thạch Thất, Thường Tín, Thanh Oai… những nơi có nhiều dự án được triển khai trong thời gian qua cho thấy, tình hình mua bán các suất đất dịch vụ diễn ra khá nhộn nhịp. Tại các khu vực như: Lai xá, Nghĩa Lộ, Nam An Khánh, dù dự án mới chỉ ở giai đoạn hồ sơ xét duyệt nhưng rất nhiều khách hỏi mua những diện tích này.

Bình thường, một suất đất dịch vụ (khoảng 50m2) có giá khoảng 40-70 triệu đồng. Khi thị trường sốt nóng, con số này đã lên đến 300-350 triệu đồng/suất, thậm chí có gia đình bán 400 triệu đồng/suất, với những lời rao hấp dẫn như “bán đất dịch vụ giá rẻ, hồ sơ đầy đủ Giấy chứng nhận, các giấy tờ hợp lệ...”

Cũng theo thông tin từ nhiều “cò đất” giá đất tại Khu đô thị mới Nam An Khánh, Bắc An Khánh có giá cao hơn nhiều lần các khu vực khác nên đầu tư vào đất dịch vụ sẽ mang lại cơ hội rất lớn. Trước những lời đồn thổi về siêu lợi nhuận, đã có không ít người dân, nhà đầu tư đổ xô về tìm hiểu với mục đích “thu gom” đất chờ thời.

Nghe thì có vẻ hấp dẫn như vậy nhưng khi được hỏi, hầu hết các “cò” không chỉ được đích danh địa điểm, và tất cả đều đánh trống lảng bởi đất còn đang “trên trời”. Thêm nữa, đất dịch vụ không phải đất ở bởi như đã nói ở trên, đất này được giao cho dân với mục đích sản xuất, tạo công ăn việc làm bù đắp cho diện tích đất canh tác đã thu hồi. Muốn chuyển thành đất ở, phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và đặc biệt phải phù hợp quy hoạch.

Vậy mà nhiều người vẫn chấp nhận chi tiền tỷ để mua những thửa đất chưa chính thức này. Có mua, có bán, đội ngũ “cò” đất dịch vụ tăng nhanh chóng. Những lời đường mật thường thấy khi có khách tìm mua đất dịch vụ là “đã xong phần cơ sở hạ tầng, chuẩn bị bốc thăm chia lô, cuối năm bàn giao đất xây nhà, nhà tự xây, giá hợp lý, giấy tờ đầy đủ có công chứng, ủy quyền, đã có giấy xác nhận diện tích được giao…”

Trong vai một người hỏi mua, tôi gọi điện tới số: 0975989xxx đăng bán 50m2, mặt đường 3,5m đất dịch vụ Yên Nghĩa. Khi tôi đặt vấn đề muốn đi xem thửa đất, đối tượng này hứa hẹn: “em đã đóng cọc rồi, chị cứ yên tâm. Cuối năm nay bốc thăm chia lô chị nhá? Chị cứ tin tưởng ở em, em còn làm ăn lâu dài chứ có phải ngày một ngày hai đâu mà chị”.

Được biết, việc mua bán loại hình này thường diễn ra dưới hình thức trao tay, người bán yêu cầu UBND xã chứng nhận là họ có một số diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi cho các dự án và chữ ký đồng ý bán diện tích đất dịch vụ của các thành viên trong gia đình là người mua chấp nhận. Tuy nhiên, việc làm giả chữ ký, giấy tờ chỉ photo (đa số cò nhà đất dùng giấy tờ này để giao dịch với người mua) thì không ai dám chắc tính pháp lý của nó để tin tưởng.

Theo nhận định của giới chuyên môn, việc mua bán các suất đất dịch vụ bằng giấy viết tay là hết sức rủi ro, bởi chưa biết quy hoạch sẽ như thế nào, liệu người dân có được lấy đúng phần đất đó? Các giấy viết tay xác nhận tặng quyền sử dụng đất dịch vụ thực ra chỉ là giải pháp tâm lý cho người mua cảm thấy yên tâm, còn theo quy định của pháp luật, chữ ký này không có giá trị pháp lý, không ai có thể bảo đảm người bán thực hiện theo đúng cam kết?.

Trong tương lai loại hình đất dịch vụ sẽ ngày càng phát triển, vì vậy người tiêu dùng cũng như nhà đầu tư cần một khung pháp lý cụ thể để việc mua bán giảm thiểu rủi ro và minh bạch hơn.

(Tamnhin)